Hauskauf für EU-Ausländer in Österreich – Wichtige Infos

Österreich ist in neun Bundesländer aufgeteilt. Davon hat jedes Bundesland sein eigenes Immobilienrecht. In- und Ausländer sind zwar formell gleichgestellt. Dennoch gibt es einige Feinheiten zu beachten. Was Sie unbedingt wissen sollten:

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Online seit: 10.09.2014 | Themenbereich: Recht & Steuern
Hauskauf für EU-Ausländer in Österreich – Wichtige Infos

Allgemeines:
Wenn Sie als EU-Bürger in Österreich eine Immobilie erwerben möchten, so spielt Ihr EU-Herkunftsland keine Rolle: EU-Bürger können unter den gleichen Voraussetzungen wie österreichische Staatsbürger Immobilien erwerben. (ausgenommen landwirtschaftliche Immobilien)

Das heißt, dass die in den einzelnen Bundesländern eventuell bestehenden Erwerbsbeschränkungen für alle Parteien gelten. Für Nicht-EU-Bürger gibt es wiederum in jedem Bundesland Sonderregelungen. Detaillierte Informationen dazu erteilen die Landesregierungen.
Die Grundverkehrsgesetze werden allerdings nicht von der Regierung in Wien, sondern von den Ländern selbständig geregelt.  

Kauf einer Immobilie
In den meisten Bundesländern bestehen Beschränkungen hinsichtlich des Erwerbs von reinen Ferienwohnsitzen, wie z.B. in Tirol, Salzburg usw.  Österreicher und EU-Ausländer sind hierbei aber gleichgestellt. Als EU-Ausländer müssen Sie vor Abschluss eines Kaufvertrages die Zustimmung der zuständigen Behörde innerhalb des jeweiligen Bundeslands einholen. 

Diese Genehmigung muss dem Grundbuchamt vorliegen, bevor dort die rechtskräftige Eigentumsumschreibung erfolgt.

Der  Käufer muss verschiedene Erklärungen abgeben. So muss er z.B. bei einem Baugrundstück erklären, dass er plant, dieses zeitnah zu bebauen. Wenn die Immobilie bereits bebaut ist, muss eine Erklärung abgegeben werden, dass der ­Erwerber das Objekt nicht als Ferienwohnung nutzen will. Im Gegensatz zu Österreichern sind für EU-Bürger darüber hinaus in Abhängigkeit von der jeweiligen Region verschiedene Genehmigungen beziehungsweise Bescheide unterschiedlicher Behörden erforderlich. 

Die Eintragung ins Grundbuch und somit der Kauf der Immobilie ist daher erst dann vollzogen, wenn diese vorliegen.In welchen Gemeinden Haupt-oder Zweitwohnsitze überhaupt gekauft werden dürfen, wird von der jeweiligen Landesregierung per “Widmung” festgelegt. 

Zu beachten ist, den Kauf über einen Makler oder ein Kreditinstitut abzuwickeln. In beiden Fällen ist ein schriftlicher Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben - aber auch 
mündliche Kaufzusagen können bindend sein. 

Der Kaufvertrag muss zumindest den Namen der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, eventuelle Miteigentumsanteile und eine Beschreibung der Immobilie enthalten. 

Die notarielle Beurkundung des Kaufvertragsinhaltes ist nicht zwingend notwendig, wohl aber die Beurkundung der Echtheit der Unterschriften von Käufer und Verkäufer. Ohne sie ist kein Vertrag gültig. Eine Auflassungsvormerkung wie z.B. in Deutschland existiert in Österreich nicht. 

Die Kaufsumme sollten ausländische Käufer einem Rechtsanwalt übergeben, der Mitglied des „Treuhandbuches“ ist. Möglich ist natürlich auch die Hinterlegung auf ein notariell geführtes Anderkonto. Erst nach der Eintragung ins Grundbuch kann der Verkäufer über das Geld verfügen.

Wer einen Erstwohnsitz erwirbt, wird in Österreich steuerpflichtig. 

Nutzung der Immobilie
Hierbei stellt sich die Frage, wie die Immobilie vom Käufer selbst oder von einem möglichen Mieter genutzt werden darf. Unproblematisch ist der Fall, wenn das Objekt vom Eigentümer oder Mieter als Hauptwohnsitz genutzt wird. Schwieriger ist es, wenn die Immobilie als Zweit- bzw. Ferienwohnsitz dienen soll. In diesem Fall muss für die Eintragung des Objekts im Grundbuch eine Genehmigung als Freizeitwohnsitz und ein entsprechender Freizeitwohnsitzbescheid vorgelegt werden. 

Zusätzlich müssen noch diverse Vorschriften für Baulandgrundverkehr (Wohnungen, Baugrundstücke) beachtet werden. Hintergrund ist, dass die Politik in Österreich seit dem Ende der 70er-Jahre des vergangenen Jahrhunderts versucht, die unkontrollierte Zunahme von Ferienwohnungen zu beschränken. Man ist deshalb in Österreich insbesondere in den Regionen, die bei Ausländern besonders beliebt sind, teilweise bemüht, rechtliche Restriktionen aufzubauen, die nicht gegen EU-Recht verstoßen, aber den Erwerb von Zweitwohnsitzen in Österreich für Ausländer erschweren.

In Österreich sind für die Raumordnung und somit auch für die Regelung der Freizeitwohnsitze die Bundesländer zuständig. Deshalb gibt es neun unterschiedliche Landesraumordnungsgesetze. In der Praxis zeigt sich, dass insbesondere in bestimmten Regionen der westlichen Bundesländer Vorarlberg, Tirol und Salzburg beim Erwerb von Ferienimmobilien besondere Restriktionen bestehen. 

Aufgrund ihrer Nähe zu Deutschland  gibt es in diesen Regionen bereits jetzt einen relativ hohen Anteil an Freizeitwohnsitzen, weshalb hier die Anzahl neuer, behördlich genehmigter Freizeitwohnsitze grundsätzlich limitiert wird. Neben bereits genehmigten Freizeitwohnsitzen dürfen neue Freizeitwohnsitze nur noch in bestimmten Ausnahmefällen geschaffen werden, was unter Umständen mit hohen bürokratischen Hindernissen verbunden ist. 

Dies kann dazu führen, dass sich der Kauf von Immobilieneigentum für deutsche Interessenten über Jahre erstreckt. Dabei werden von den zuständigen Behörden teilweise Details beanstandet, die die Bewilligung unangemessen behindern können. 

Die Nutzung einer Immobilie als Freizeitwohnsitz ohne eine entsprechende Genehmigung ist verboten und kann zur Folge haben, dass die Immobilie im schlimmsten Fall sogar gerichtlich versteigert wird. Grundsätzlich sollte bereits vor dem Erwerb einer Immobilie in Österreich geklärt werden, welche Nutzung möglich ist bzw. welche Genehmigungen erforderlich sind und welche Bedingungen dafür erfüllt sein müssen. 

Zuständig für die Verwaltung bereits bestehender sowie für die Genehmigung neuer Freizeitwohnsitze ist normalerweise die jeweilige Gemeinde, die auch ein entsprechendes Register der Freizeitwohnsitze führt. 

Rechtsgrundlage sind die Landesraumordnungsgesetze der Bundesländer. 

Dabei muss aber beachtet werden, dass in den einzelnen Landesraumordnungs­gesetzen oftmals nicht abschließend geregelt ist, was ein Freizeitwohnsitz genau ist. So ist zum Beispiel im Tiroler Raumordnungs­gesetz nur definiert, dass ein Freizeitwohnsitz nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt des Lebensinteresses verbundenen Wohnbedürfnis dient, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet wird. Ansonsten ist nur festgelegt, was alles „kein“ Hauptwohnsitz ist, so dass bereits an dieser Stelle Zweifelsfälle entstehen können.

Freizeitwohnsitz –was ist das eigentlich
Ein wesentliches Kriterium für die Beurteilung, ob ein Haupt- oder Freizeitwohnsitz vorliegt oder nicht, ist die Frage, ob sich der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen am entsprechenden Ort befindet. Dabei kann die Einhaltung der Nutzung einer Immobilie als Hauptwohnsitz von der zuständigen Behörde jederzeit überprüft werden. 

Dies ist in der Praxis jedoch nur schwer möglich. Deshalb erfolgen Kontrollen meist nur nach entsprechenden Anzeigen. Ein Deutscher, der in Österreich eine Immobilie kaufen möchte, die er nicht unbedingt als Hauptwohnsitz nutzt, sollte deshalb zur Vermeidung von Risiken einen mit behördlichem Bescheid genehmigten Freizeitwohnsitz erwerben. In diesem Fall kann das Objekt sowohl als Ferienwohnung als auch als Hauptwohnsitz genutzt werden. 

Sofern ein solcher Bescheid nicht vorliegt, kann er das entsprechende Objekt dennoch erwerben. Allerdings sollte er sich wegen der bestehenden Nutzungsmöglichkeiten vorab mit einem Rechtsanwalt abstimmen, der mit den Usancen und den legalen Gestaltungsmöglichkeiten in der jeweiligen Region vertraut ist. 

Dabei muss beachten werden, dass die Landesraumordnungsgesetze teilweise im Konflikt mit Europa-Recht stehen. Deshalb wurde vor einigen Jahren einer bekannten deutschen Schauspielerin entgegen dem Tiroler Raumordnungsgesetz ein „Arbeitswohnsitz“ mit der Begründung gestattet, dass ein Käufer auch mehrere Mittelpunkte der Lebensbeziehungen haben kann.

Regionen, Lage, Preise
Aufgrund der guten Verkehrsanbindung und der unmittelbaren Nachbarschaft zu Bayern und Teile Baden-Würtemberg, waren bis vor kurzem das Salzburger Land und Tirol die angesagtesten Regionen für den Kauf einer Ferienimmbolie. Aber auch die Steiermark und Kärnten verzeichnen Aufgrund einer verstärkten Präsenz in den Medien eine steigende Nachfrage. Die Haus- und Grundstückspreise sind extrem lageabhängig (Seeblick, Nachbarn, Verkehrsanbindung, Infrastruktur), im Vergleich zu den anderen EU-Ländern aber immer noch sehr moderat und wertstabil.

Gebühren & Kosten
Notargebühren 1,8%
Grunderwerbsteuer 3,5%
Grundbucheintrag 1,1% des Kaufpreises 

Die Courtage für den Makler liegt brutto bei 7,2% - Käufer und Verkäufer zahlen jeweils 50%
Die Grundsteuern werden nach dem steuerlichen Einheitswert berechnet, der wiederum rund ein Fünftel des Verkehrswerts beträgt.


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Redaktion Bauwohnwelt