Umgestalten (nicht) erlaubt!

Eine gute Mietwohnung zu finden ist eine Sache – sich darin heimisch zu fühlen eine andere. Oft wird bekrittelt, dass Wohnung heutzutage alle gleich aussehen – dieselben Schnitte und Aufteilungen. Die Individualität kommt zu kurz. Doch was muss ein Mieter beachten, wenn er aus einer Mietwohnung auf Zeit seine eigenen vier Wände gestalten will?


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Die gute Nachricht: bei kleineren oder „unwesentlichen Veränderungen“ der Mietwohnung muss man den Vermieter nicht um Erlaubnis fragen. Für das Ausmalen oder Tapezieren braucht man also keine Genehmigung. Dabei ist es irrelevant, ob die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht. Wichtig dabei ist nur, darauf zu achten, dass bei einer Farbwahl in „ortsunüblicher Art und Weise“ (u.a. dunkelrot oder schwarz) diese bei Auszug wieder in der ursprünglichen Farbe übermalt werden muss. Dasselbe gilt auch für Türanstriche. Nicht benötigte Türen dürfen ausgehängt und zwischengelagert werden – auch außerhalb des Mietobjekts. Bei der Wohnungsrückgabe muss selbstverständlich wieder alles wie beim Einzug vorhanden sein. Auch Bodenbeläge und Teppiche können, ohne den Vermieter zu fragen, ausgetauscht werden. Man sollte jedoch bedenken, dass der Vermieter wieder das Recht hat, darauf zu bestehen, dass die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen wieder rückgebaut werden und der Urzustand wiederhergestellt wird.

Will man beispielsweise eine Zwischenwand in einen Raum einziehen, hat der Vermieter die Möglichkeit seine Zustimmung davon abhängig zu machen, dass bei der Beendigung des Mietverhältnisses der ursprüngliche Zustand der Wohnung wiederhergestellt werden muss.
Es gibt jedoch auch andere Umbauarbeiten, bei denen der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern darf. Beispiele hierfür sind geplante Erneuerungen, um die Heizung auf den aktuellen Stand der Technik zu bringen oder ein Neu- oder Umbau von Bad, Dusche, Toilette, Gas- und Lichtleitungen. Sogar Wohnungszusammenlegungen sind erlaubt, wenn beide Wohnung von derselben Person gemietet werden. Eine einwandfreie Ausführung muss jedoch gewährleistet werden.

Durch die Arbeiten dürfen die schutzwürdigen Interessen des Vermieters oder anderer Mieter nicht beeinträchtigt werden. Währt sich der Vermieter trotzdem gegen den Umbau, kann eine Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht die Arbeiten durchsetzen. Trotzdem sollte man nicht mit den baulichen Änderungen beginnen bevor man eine Zustimmung erwirkt hat. Das kann böse Folgen haben und es ist möglich, dass man zum Rückbau verpflichtet wird.

Werden Veränderungen oder Investitionen getätigt, die fix mit dem Gebäude verbunden sind, gehen diese nach Beendigung des Mietverhältnisses in den Besitz des Vermieters über. Unter bestimmten Voraussetzungen hat man bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Investitionsersatz vom Vermieter.
Bei wesentlichen Veränderungen des Mietobjekts, in denen das Mietrechtsgesetz voll anwendbar ist, ist die Regelung im §9 des Mietrechtsgesetzes (MRG) festgehalten. Hier müssen Umbauarbeiten in jedem Fall dem Vermieter schriftlich angezeigt werden – am besten beinhaltet dies Pläne und Kostenvoranschläge. Wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nicht reagiert, ist dies als stillschweigende Zustimmung zu werten. Dies gilt jedoch ausschließlich für jene Maßnahmen, die schriftlich angezeigt wurden. Jede Änderung von den ursprünglichen Plänen muss von Neuem genehmigt werden.

Ablehnen darf der Vermieter beispielsweise den Bau eines zweiten Badezimmers – das ist nach derzeitiger Rechtsprechung selbst bei größeren Wohnung nicht Standard. Ob nach Auszug ein Ersatzanspruch gegeben ist, wird im § 10 des MRG geregelt. Wurden öffentliche Zuschüsse für die Maßnahme gewährt, kann man davon ausgehen, dass ein Kostenersatzanspruch vorliegt, sofern die Arbeiten sich noch nicht amortisiert haben.


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