Überblick über die Nebengebühren bei Kauf/Schenkung einer Liegenschaft

Bei der Übertragung einer Immobilie kommt auf den Erwerber eine Fülle an Informationen zu. Speziell bei den Nebengebühren ist es oftmals schwierig, den Überblick zu bewahren. Der folgende Beitrag soll Aufklärung schaffen, was sich geändert hat und worauf Sie unbedingt achten sollten.


Online seit: 13.06.2017 | Themenbereich: Recht & Steuern
Kanzlei am Kai
Überblick über die Nebengebühren bei Kauf/Schenkung einer Liegenschaft

1. Entgeltlicher Erwerb (z.B Kauf):

Grunderwerbsteuer:
Im entgeltlichen Geschäft hat sich weder der Steuersatz, noch die Bemessungsgrundlage ge-ändert. Die Grunderwerbsteuer beträgt nach wie vor 3,5 % der Gegenleistung (meist Kaufpreis).


Eintragungsgebühr:
Auch die gerichtliche Eintragungsgebühr liegt gleichbleibend bei 1,1 %, ebenfalls der Gegen-leistung. Sollte der Käufer eine Fremdfinanzierung in Anspruch nehmen, fällt eine zusätzliche Eintragungsgebühr in Höhe von 1,2 % der Darlehenssumme laut Pfandurkunde an, welche die Bank üblicher Weise direkt über das Kreditkonto verrechnet. Sofern ein Käufer beabsichtigt, die Liegenschaft in absehbarer Zeit weiter zu veräußern, ist er gut beraten, wenn die Bank vorerst nur eine Rangordnung anmerkt, weil so die Hälfte der Eintragungsgebühr für das Pfandrecht gespart werden kann.

Beispiel: A kauft eine Wohnung in Wien um einen Kaufpreis von EUR 500.000,--. Die Grunder-werbsteuer beträgt EUR 17.500,-- und die gerichtliche Eintragungsgebühr EUR 5.500,--.


2. Unentgeltlicher Erwerb (Erbschaften, Schenkungen und alle Vor-gänge zwischen nahen Angehörigen):

Grunderwerbsteuer:
Die Änderungen durch die Neuregelung der Grunderwerbsteuer seit 1.1.2016 betreffen insbe-sondere den unentgeltlichen Erwerb, welcher größtenteils bei Übertragungen von Immobilien innerhalb der Familienkreises vorkommt. Wenn auch über die Medien vielfach der Eindruck vermittelt wurde, dass Immobilieneigentümer ihre Eigentumsobjekte noch vor Inkrafttreten der Steuerreform verschenken hätten sollen, mag dies zwar in gewissen Fällen zielführend, weil gebührensparend gewesen sein, beispielsweise aber bei Immobilien mit geringerem Wert ist die Steuerbelastung in Bezug auf die Grunderwerbsteuer seit 2016 sogar gesunken.

Alte Rechtslage:
Bis 31.12.2015 betrug die Grunderwerbsteuer bei Übertragung von unbeweglichem Vermögen innerhalb des begünstigten Familienkreises (zB Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensge-fährten, die im gemeinsamen Haushalt leben, Kinder, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder, Schwie-gereltern, udgl; nicht: Geschwister!) 2 % vom 3-fachen Einheitswert der Liegenschaft. Dieser konnte und kann vom Liegenschaftseigentümer beim zuständigen Finanzamt erfragt bzw. von einem Parteienvertreter auch über das FinanzOnline Modul des Finanzamts abgefragt werden und liegt je nach Lage der zu übertragenden Liegenschaft - zumeist unter dem Verkehrswert.


Neue Rechtslage seit 1.1.2016:

Nach der aktuellen Rechtslage wurde die Bemessung der Grunderwerbsteuer nach dem 3-fachen Einheitswert durch den sogenannten „Grundstückswert“ (= Wert der Immobilie) ersetzt. Dieser Grundstückswert kann auf drei Arten ermittelt werden:

  • Summe des hochgerechneten 3-fachen Bodenwerts und des Gebäudewerts (welcher in der Praxis nur von einem Sachverständigen festgestellt werden kann)
  • Immobilienpreisspiegel (herausgegeben seit 1.1.2017 von der Statistik Österreich) oder
  • mittels privaten Schätzgutachtens


Der Steuersatz wird nunmehr – abhängig vom (oben beschriebenen) Grundstückswert - gestaffelt nach 3 Stufen (Stufentarif) ermittelt:

  • Grundstückswert bis € 250.000,--                                  0,5% Steuersatz
  • für die nächsten € 150.000,--                                          2,0% Steuersatz
  • darüber hinaus                                                                 3,5% Steuersatz



Dieser Stufentarif gilt für jede Art von Grundstücksübertragung unter nahen Angehörigen (Ach-tung: auch Geschwister sind nunmehr umfasst!) – unabhängig davon, ob es sich um ein ent-geltliches oder ein unentgeltliches Geschäft handelt. Außerdem sind für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes die Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten 5 Jahre zusammengerechnet.


Bei der Schenkung von land- und forstwirtschaftlichem Grund und Boden ist für die Bemessung der Grunderwerbsteuer nach wie vor vom Einheitswert, dabei konkret vom 1-fachen Einheits-wert auszugehen. Der Steuersatz beträgt hierbei 2 %.


Die gerichtliche Eintragungsgebühr beträgt unverändert beim unentgeltlichen Geschäft 1,1 % vom 3-fachen Einheitswert.


Beispiel: A erhält eine Wohnung in Wien von seinem Vater geschenkt. Der Grundstückswert wurde mittels Privatgutachtens mit EUR 500.000,-- ermittelt. Für die ersten EUR 250.000,-- beträgt die Grunderwerbsteuer 0,5%, sohin EUR 1.250,--, für die nächsten EUR 150.000,-- 2%,
daher EUR 3.000,-- und für die restlichen EUR 100.000,-- 3,5%, somit EUR 3.500,--. Gesamt ergibt die Grunderwerbsteuer sohin einen Betrag von EUR 7.750,--. Die Eintragungsgebühr beträgt nach wie vor 1,1% vom 3-fachen Einheitswert (gemäß Einheitswertbescheid).


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Mag. Stefan Oberlojer
Kanzlei am Kai