Ungeliebte Mieter loswerden – lieber durchdacht statt spontan

Viele Eigentümer können von Problemen mit ihren Mietern schon ein Liedchen singen: laut Statista hatten 27 Prozent schon mit nicht bezahlten Mieten, 17 Prozent gar mit Sachbeschädigungen zu kämpfen. Was kann man als Vermieter also tun, wenn die Schikanen kein Ende nehmen und irgendwann vielleicht sogar ein finanzieller Nachteil entsteht? Wie du mir, so ich dir?

Nicht erst seit der Räumung der Pizzeria Anarchia ist bekannt, dass manche Vermieter aus Stress, Wut oder Enttäuschung über das Mieterverhalten zu Kurzschlussreaktionen neigen. Natürlich holen sich nur die wenigsten gleich Punks in das Haus, um die ungeliebten Mieter zu vertreiben. Manche Vermieter lassen sich aber beispielsweise dazu hinreißen, plötzlich die Heizung abzudrehen, das Türschloss auszutauschen oder gar die Fenster zuzumauern. Der Bewohner hat dann die Möglichkeit den Vermieter zu klagen – solch ein Prozess zieht sich über mehrere Monate, ist nervenaufreibend und verursacht immense Kosten für beide Parteien. Ein durchdachtes Handeln ist für den Eigentümer also deutlich sinnvoller. Dafür ist es zunächst wichtig, sich einen Überblick zur aktuellen Mietrechtslage zu schaffen.

Rechtlich relevante Kündigungsgründe sind:

Eigenbedarf
Wer einen begründeten Eigenbedarf an einer bisher vermieteten Wohnung nachweisen kann, kann dem Mieter kündigen. Der Eigenbedarf ist zum Beispiel dann gegeben, wenn die Kinder ihre eigene Familie gründen und deshalb in der elterlichen Wohnung kein Platz mehr ist. Gegebenenfalls können die aktuellen Mieter den Eigenbedarf aber gerichtlich prüfen lassen. Man sollte also wirklich Bedarf haben, sonst kann das vor Gericht sogar als Betrugsversuch ausgelegt werden.

Wirtschaftliche Verwertung
Auch Vermieter und Eigentümer sind vor Geldproblemen und Schulden nicht geschützt. Wenn man sich irgendwann eingestehen muss, dass es ohne einen Wohnungs- oder Hausverkauf nicht mehr geht, muss der Mieter zumeist die Wohnung verlassen. Hier reicht eine normale Kündigung. Wenn der Bewohner der Kündigung nicht Folge leisten möchte, kann er wiederum Einspruch vor Gericht einlegen. Sonst besteht vielleicht die Möglichkeit, dass grundsätzlich gut situierte Eigentümer diese einfache und schnelle Lösung ausnutzen.

Sanierung oder Abriss
Als Vermieter ist man zum Mieterschutz grundsätzlich in der Beweispflicht. Man sollte also nachweisen können, dass man sich schon jahrelang regelmäßig um die Pflege und Wartung der betreffenden Wohnung kümmert. Nur das kann auch eine dringend notwendige Sanierung rechtfertigen. Eine für beide Seiten angenehme Lösung des Problems ist das Versprechen, dass der Mieter nach der Sanierung wieder in die alte, neue Wohnung zurückkehren kann. Dagegen wird ein Abriss solch eine einvernehmliche Lösung nie erzielen – dessen (wirtschafltiche) Notwendigkeit muss außerdem noch deutlicher gegeben sein.

Vertragsverletzung
Auf diesen Kündigungsgrund müssen geprellte Vermieter zurückgreifen. Wenn die Miete zwei Monate infolge nicht bezahlt wird, liegt eine Vertragsverletzung vor. Das ist aber nicht alles: Wenn die Wohnung nicht wie vereinbart genutzt wird – beispielsweise für ein Gewerbe, statt als privater Wohnsitz – kann das ebenso ein Kündigungsgrund sein. Die Liste lässt sich lang fortsetzen. Wie auch bei den vorherigen Punkten liegt die Beweispflicht beim Vermieter.

Es ist nicht gerade leicht, einen Mieter loszuwerden. Wer sich aber genügend Gedanken macht, hat gute Chancen. Dafür sollte man auf spontane Schüsse verzichten. Denn: eine Maus im Briefkasten hat wirklich noch keinen Mieter von einem schnellen Auszug überzeugt.